Com medidas para reduzir o número de imóveis ociosos na cidade, a Prefeitura tem conseguido reverter a condição de terrenos vazios e prédios subutilizados em áreas importantes para ampliar a oferta de moradia. Desde 2014, um total de 253 imóveis passaram a ter novo uso por seus proprietários após notificação do Município, muitos deles destinados à Habitação de Interesse Social (HIS).

O Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC) é uma obrigação prevista na Constituição Federal de 1988 (Art. 182) e no Estatuto da Cidade (Lei Federal n° 10.257/01). Em São Paulo, esse instrumento encontra-se regulamentado pela Lei nº 15.234/10, Plano Diretor Estratégico (Lei nº 16.050/14) e pelo Decreto nº 55.638/14.

O objetivo do PEUC é induzir os proprietários de imóveis ociosos (não utilizados, não edificados ou subutilizados) a promover o adequado aproveitamento de seu lote, evitando a degradação do entorno. A finalidade do instrumento não é punir, mas sim reorientar o uso desses imóveis.

Os números da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) mostram que, desde 2014, quando se iniciou a aplicação do PEUC, 1.852 imóveis foram notificados por descumprirem à Função Social da Propriedade. Desse total, 253 proprietários deram uso ao seu imóvel. Destaque para a região Central, com 174 imóveis passando a ser utilizados em benefício da sociedade, inclusive, para moradia popular.

No distrito da Sé, por exemplo, é possível destacar dois casos de empreendimentos de grande porte construídos após a ação da Prefeitura. Enquadrado como “não edificado” em 2016, um antigo estacionamento localizado na Rua dos Estudantes recebeu, em 2020, um prédio com 18 pavimentos e 176 unidades, sendo 73 unidades para Habitação de Interesse Social. A menos de cinco minutos a pé desse local, um outro terreno na Rua Conde de Sarzedas, notificado também por não apresentar edificações em 2015, deu lugar a um prédio de 29 andares e 289 apartamentos, sendo 119 unidades destinadas para HIS-2 (famílias com renda até 6 salários mínimos), entregues em 2021.

A situação se repete no distrito da República. Um imóvel na Rua Amaral Gurgel obteve, em 2019, um Certificado de Conclusão (Habite-se) para um prédio de 13 andares, com comércio no térreo e 95 unidades habitacionais, sendo 78 para HIS-2. Em 2015, o lote havia sido notificado como “subutilizado” pelo PEUC. A mesma condição foi atribuída a um imóvel na Avenida 9 de Julho, também em 2015. Porém, desde 2020 ele abriga um prédio de 17 andares e 198 apartamentos, sendo 165 unidades para HIS-2.

Ainda na região Central, no distrito da Liberdade, um prédio de 16 andares e 278 unidades - sendo 112 para HIS e 162 para HMP (famílias com renda entre 6 e 10 salários mínimos) foi erguido em 2019 na Rua Barão de Iguape. O imóvel estava subutilizado e, por isso, recebeu a notificação de PEUC em 2015.

Importante destacar que o PEUC atua apenas em áreas de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS-2, ZEIS-3 e ZEIS-5), nos perímetros das subprefeituras da Sé e Mooca e da Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB) e na área de influência do eixo de transporte da Avenida Santo Amaro.

Como um imóvel notificado comprova atendimento à função social?

Após ser notificado, o proprietário tem o período de um ano para demonstrar à Prefeitura o aproveitamento de seu imóvel: seja por meio de sua ocupação (no caso de imóveis não utilizados), seja pelo protocolamento de pedidos de alvará de aprovação e execução de edificação nova (no caso dos imóveis não edificados ou subutilizados). Caso não atenda, a Prefeitura aplica o IPTU Progressivo, conforme Decreto nº 56.589/15.

Isso significa que a alíquota do IPTU que incide sobre o imóvel irá dobrar a cada ano sucessivamente, até o limite de 15%. Se a qualquer tempo o proprietário apresentar projeto de edificação ou parcelamento, ou der um uso ao imóvel, no ano seguinte, a alíquota do imposto voltará àquela original. O objetivo não é a arrecadação ou desapropriação, mas sim garantir a obrigatoriedade do cumprimento da função social pelo proprietário.

Aprimoramentos do PEUC

A notificação dos imóveis corresponde a apenas um dos elementos da aplicação do PEUC. A Prefeitura também realiza vistorias nos imóveis notificados para confirmar sua ociosidade e aplicar com segurança o IPTU Progressivo no Tempo. Importante destacar que, durante o período pandêmico, as vistorias e notificações foram suspensas.

Ao lado das notificações, o Município também aprimorou o sistema de monitoramento da função social. Em 2022, lançou um sistema on-line para inserção de dados de imóveis notificados ou sujeitos à notificação. O sistema, apesar de interno, está integrado ao Portal GeoSampa, permitindo transparência às ações. Para consultar, acesse o GeoSampa e ative as camadas “Legislação Urbana > Imóveis Notificados - Função Social”.

‍