Requalificação Urbana e Mobilidade
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Por SMUL (Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento)
Um prédio particular desocupado há anos em uma das avenidas mais movimentadas da cidade transformou-se em hotel; dois casarões antigos, após mais de 20 anos de abandono, passaram a funcionar como república de estudantes; por fim, um edifício residencial, inacabado por anos, tornou-se endereço de hospedagens de curta duração. Esses são alguns exemplos de imóveis particulares que passaram a ter uso adequado nos últimos anos na região central de São Paulo, após atuação da Prefeitura para o combate à ociosidade.
Notificados pelo Município em 2017, 2019 e 2016, respectivamente, os três imóveis receberam neste ano a comprovação de cumprimento da função social da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL). São casos simbólicos, afinal, estão em uma área bem servida de infraestrutura de transporte e serviços situada entre a Avenida Paulista, a Rua da Consolação e a Avenida 23 de Maio.
O Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsória (PEUC) é um instrumento previsto na Constituição Federal de 1988 (Art. 182) e no Estatuto da Cidade (Lei Federal n° 10.257/01). Em São Paulo, encontra-se regulamentado pela Lei nº 15.234/10, Plano Diretor Estratégico (Lei nº 16.050/14 e Lei nº 17.975/2023) e pelo Decreto nº 55.638/14. O objetivo é induzir os proprietários de imóveis ociosos (não utilizados, não edificados ou subutilizados) a promover o adequado aproveitamento de seu lote, evitando a degradação do próprio imóvel e do entorno. A finalidade do instrumento não é punir, mas sim reorientar o uso desses imóveis.
Desde 2014, quando se iniciou a aplicação do PEUC em São Paulo, 1.881 imóveis foram notificados pela Prefeitura por descumprirem a Função Social da Propriedade, ou seja, por estarem em sem ocupação, sem edificação ou com edificações cuja área não atinge o coeficiente de aproveitamento mínimo estabelecido por lei. Desse total, 339 proprietários deram aproveitamento ao imóvel após a notificação. Destaque para a região central, com 256 imóveis passando a ser utilizados em benefício da sociedade.
O prédio desocupado há anos em uma avenida importante e que hoje funciona como hotel fica na Rua da Consolação, 1813, a poucos metros da estação de metrô. Quando notificado pelo Município em 2017, os sete pavimentos estavam vazios. Em abril deste ano, o imóvel recebeu o ateste de cumprimento integral da função social. No local, funciona um hotel do tipo cápsula.
A cerca de dois quilômetros dali, no bairro do Bixiga, dois casarões construídos na década de 1930 na Rua dos Franceses também foram notificados como não utilizados em 2019. Após a ação da Prefeitura, o imóvel foi reformado e hoje abriga uma república internacional de estudantes universitários. O uso da edificação foi comprovado em abril deste ano pelo Município.
Já na Bela Vista, o prédio residencial de cinco pavimentos na Rua Japurá, 152, notificado em 2016 como não utilizado teve a confirmação pela Prefeitura de atendimento à função social em julho deste ano. Nos andares inacabados na época da notificação, atualmente, há quartos para hospedagem de curta duração.
Imóveis vazios ou ociosos também têm dado lugar a moradia popular no centro de São Paulo. No distrito da Sé, por exemplo, é possível destacar dois casos de empreendimentos de grande porte construídos após a ação da Prefeitura. Enquadrado como “não edificado” em 2016, um antigo estacionamento localizado na Rua dos Estudantes recebeu, em 2020, um prédio com 18 pavimentos e 176 unidades, sendo 73 unidades para Habitação de Interesse Social.
A menos de cinco minutos a pé desse local, um outro terreno na Rua Conde de Sarzedas, notificado também por não apresentar edificações em 2015, deu lugar a um prédio de 29 andares e 289 apartamentos, sendo 119 unidades destinadas para HIS-2 (famílias com renda até 6 salários mínimos), entregues em 2021.
Um edifício quase centenário localizado na Rua São Bento, no Centro Histórico, abriga atualmente em seus oito pavimentos uma produtora de filmes, séries e novelas. Mas nem sempre foi assim.
Projetado pelo renomado engenheiro-arquiteto Ramos de Azevedo e construído em 1924, o edifício “Casa Patriarca” ofereceu, ao longo do tempo, serviços variados à população, como cartório e ótica. Entretanto, ao longo do tempo, o prédio parou de ser utilizado, situação que o fez ser notificado pela Prefeitura em 2015 por descumprimento da função social da propriedade. A situação perdurou até 2017, quando o Munícipio atestou que o prédio apresentava um uso adequado. Neste ano, uma produtora ocupou o edifício.
“Ocupar o centro e vivenciar uma construção histórica é estar literalmente num lugar de fácil acesso. Sentimos o passado nas construções enquanto vivemos o futuro em formato colaborativo, acolhendo as produções no nosso hub de audiovisual”, afirmou uma das gerentes da produtora, Tutti Fukuda. A empresa mudou-se de Pinheiros tendo em vista as oportunidades que a região central oferece.
Após ser notificado, o proprietário tem o período de um ano para demonstrar à Prefeitura o aproveitamento de seu imóvel: seja por meio de sua ocupação (no caso de imóveis não utilizados), seja pelo protocolamento de pedidos de alvará de aprovação e execução de edificação nova (no caso dos imóveis não edificados ou subutilizados). Caso não atenda, a Prefeitura aplica o IPTU Progressivo, conforme o Plano Diretor Estratégico (Lei nº 16.050/14 e Lei nº 17.975/2023) e Decreto nº 56.589/15.
Isso significa que a alíquota do IPTU que incide sobre o imóvel será majorada a cada ano sucessivamente, até o limite de 15%. Se a qualquer tempo o proprietário apresentar projeto de edificação ou parcelamento, ou der um uso ao imóvel, no ano seguinte, a alíquota do imposto voltará àquela original. O objetivo não é a arrecadação ou desapropriação, mas sim garantir a obrigatoriedade do cumprimento da função social pelo proprietário.