A Área de Intervenção Urbana do Setor Central (AIU-SCE), instituída e regulamentada pela Lei 17.844/2022 e o Decreto 62.466/2023, é uma das apostas da Prefeitura de São Paulo para requalificar o centro da cidade. O plano urbanístico chegou para substituir a antiga Operação Urbana Centro e ampliar os estímulos para investimentos na região central, uma das mais bem servidas de infraestrutura da cidade.

Com um perímetro de 2.089 hectares, dividido nos setores Centro Histórico (distritos da República e Sé) e Centro Metropolitano (abrangência total ou parcial dos distritos do Brás, Belém, Pari, Bom Retiro e Santa Cecília), a AIU do Setor Central visa à requalificação principalmente por meio do incentivo à habitação. Dessa forma, pretende-se ampliar a população fixa, ou seja, fazer com que mais pessoas e famílias escolham morar no centro.

Também é objetivo do plano urbanístico viabilizar a reinserção no mercado de imóveis subutilizados na região em virtude de impasses judiciais, inventários, tombamentos, problemas de titularidade e de regularização fundiária, dentre outros. A AIU do Setor Central busca ainda resgatar a atratividade econômica do centro, tendo em vista sua vasta oferta de infraestrutura instalada, de equipamentos públicos e de dinâmicas culturais.

E, para acompanhar a implantação das intervenções urbanas da AIU do Setor Central, de forma democrática e transparente, foi criado um Conselho Gestor, coordenado pela SMUL, com apoio da SP Urbanismo e a participação de órgãos e entidades da administração municipal e da sociedade civil.

Confira os instrumentos legais de incentivo à revitalização propostos pela AIU do Setor Central:

1 – Bônus Equivalente via chamamento público

Trata-se de uma bonificação inédita para imóveis que destinarem metros quadrados para produção de Habitações de Interesse Social, requalificação de edificações (retrofit) ou preservação de imóveis tombados. Em troca, eles receberão uma declaração de potencial construtivo adicional, proporcional à área construída do empreendimento gerador de bônus (HIS, Retrofit ou Bem Tombado), que poderá ser utilizada pelo próprio empreendedor ou vendida a terceiros para a realização de qualquer empreendimento situado na AIU-SCE. O plano urbanístico prevê a oferta de 540.000 m² de Potencial Construtivo Adicional para Bônus Equivalente. A disponibilização do Bônus Equivalente será realizada por meio de chamamentos públicos.

2 - Incentivos para transferência de potencial construtivo

A AIU ampliou a transferência de potencial construtivo de imóveis tombados com até 1.000 m² de área de terreno para se tornarem mais atraentes para os imóveis receptores (empreendedores). Essa é a condição de 84,22% dos imóveis tombados no perímetro da antiga Operação Urbana Centro. A AIU trouxe também um incentivo adicional: empreendedores, quando adquirirem potencial construtivo adicional gerado a partir de, no mínimo, três imóveis pequenos tombados, recebem um potencial construtivo adicional, livre de contrapartida, correspondente de 10% até 30% da área de seu terreno, a depender do número de imóveis tombados envolvidos na transação.

3 - Subvenção para retrofit

A AIU do Setor Central prevê que o Executivo realize chamamentos públicos para a identificação de edifícios e concessão de subvenções econômicas. Esses chamamentos tornam mais atrativa a requalificação na região central. Um dos objetivos principais da subvenção é fomentar a requalificação de imóveis destinados à habitação popular na região. Em regulamentação publicada em outubro, o Executivo garante 60% dos recursos para projetos de reforma que atendam famílias que recebam até seis salários-mínimos. Serão concedidos até R$ 1 bilhão em subvenção. O primeiro chamamento foi publicado no valor de R$ 100 milhões.

4 - Consórcio Imobiliário (prefeitura reúne partes interessadas)

A AIU prevê a possibilidade de uso do Consórcio Imobiliário no caso de imóveis ociosos que apresentem viabilidade de adaptação ou edificação para o uso habitacional de interesse social, a fim de colaborar para a diminuição do déficit de moradias ou mesmo para as demais finalidades coincidentes com os objetivos da AIU-SCE. Tais consórcios serão implementados por meio de chamamentos públicos, possibilitando que proprietários sem condições de investimento ofereçam seus imóveis para requalificação ou construção, promovidos pela Prefeitura ou por investidores privados interessados na parceria, recebendo em troca unidades imobiliárias ou urbanizadas com valor correspondente ao imóvel antes da intervenção.

5 - Desapropriação via hasta pública (leilão)

A AIU estabelece esse instrumento inédito para imóveis descumpridores da função social da propriedade (imóveis ociosos). A Desapropriação por Hasta surge como um mecanismo também indutor da função social da propriedade e alternativa à desapropriação mediante pagamento em títulos da dívida pública, atuando como "saída" ao aproveitamento de imóveis notificados como descumpridores da função social da propriedade.

6 - Outorga Zero por cinco anos

A AIU do Setor Central estabelece uma série de parâmetros de uso e ocupação do solo específicos para o território. Para fomentar o adensamento construtivo e populacional na região, a AIU estabelece, pelo prazo de cinco anos, a isenção de cobrança de outorga onerosa no Setor Centro Histórico (distritos República e Sé) e na região hoje conhecida como Cracolândia, além de oferecer descontos de outorga nos cinco anos iniciais de vigência da AIU-SCE nas demais regiões do seu perímetro.

7 - Potencial construtivo até 6 vezes a área do terreno

A AIU do Setor Central amplia o limite máximo de aproveitamento dos terrenos fixado pela Lei de Zoneamento, podendo alcançar em alguns setores do plano urbanístico do Setor Central o coeficiente de aproveitamento máximo de 6 vezes a área do terreno.

8 - Área bem servida de infraestrutura

O Centro de SP é um setor privilegiado da cidade. A ampla oferta de empregos, a pujante dinâmica econômica com comércios populares e grandes empresas, o amplo serviço de transporte público com estações de metrô, terminais de ônibus e rede cicloviária, a presença de diversos órgãos do governo, a relevância de abrigar majoritariamente o patrimônio histórico da cidade, ampla oferta de equipamentos públicos e dinâmicas culturais, tornam o centro de SP uma das regiões mais atrativas da cidade.

Conselho Gestor da AIU do Setor Central

O Conselho Gestor da AIU do Setor Central tem a função de realizar o controle social da implantação do plano urbanístico para a recuperação da região central. Entre suas atribuições estão acompanhar o desenvolvimento das Propostas de Diretrizes de Investimento (PDI) e a implantação das ações ou intervenções previstas. Esse colegiado será composto por 22 membros, dos quais 11 representantes do Poder Público, indicados pelos titulares dos órgãos e entidades municipais, e 11 representantes de entidades da sociedade civil de diversos segmentos.

Conforme estabelecido no Decreto nº 62.246/2023, que regulamenta a constituição do Conselho Gestor, serão eleitos em assembleia, para mandato de dois anos, os representantes dos segmentos Organizações Não Governamentais (ONGs) ligadas ao setor cultural e Entidades Profissionais, Acadêmicas ou de Pesquisa ligadas a questões urbanas e ambientais. As demais cadeiras destinadas à sociedade civil serão ocupadas por indicações oriundas de conselhos municipais.

Está em fase de conclusão a constituição do Conselho Gestor. A Assembleia Eleitoral que escolherá os representantes para as duas vagas no Conselho Gestor em disputa está marcada para 13 de janeiro de 2024.

Leia mais: Confira as candidaturas aptas a concorrer a duas vagas no Conselho Gestor da AIU do Setor Central

Texto: SP Urbanismo/ASCOM