Nesta quarta-feira (11), a Prefeitura de São Paulo deu um importante passo no avanço das políticas habitacionais e no planejamento urbano. O Município publicou o Decreto nº 63.728/2024, que atualiza e compatibiliza a legislação de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) com as recentes revisões do Plano Diretor Estratégico (PDE) e da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) – Lei de Zoneamento. O objetivo é reduzir burocracias e impulsionar a construção de empreendimentos para famílias de baixa renda, promovendo uma maior inclusão social e acesso à moradia digna para a população.  

A nova legislação estabelece disciplina específica de parcelamento, uso e ocupação do solo, bem como normas edilícias, para empreendimentos com moradias destinadas a famílias com renda mensal de até seis salários-mínimos (Habitação de Interesse Social – HIS) e para famílias com renda mensal de até dez salários-mínimos (Habitação de Mercado Popular – HMP). A elaboração do texto foi necessária após as revisões do Plano Diretor Estratégico (leis nº 17.975/2023 e nº 18.157/2024) e da Lei de Zoneamento (leis nº 18.081/2024 e nº 18.177/2024). O decreto publicado nesta quarta-feira revoga o Decreto nº 59.885/2020 que, baseado legislações urbanísticas anteriores, agora é válido apenas para os processos em andamento protocolados na sua vigência e que não optem pelas novas disposições.

Uma das principais inovações do decreto está na introdução do Plano Integrado Faseado para simplificar e acelerar o processo de licenciamento para Empreendimento de Habitação de Interesse Social (EHIS) e Empreendimento em Zona Especial de Interesse Social (EZEIS). A iniciativa permitirá a emissão integrada de alvarás de parcelamento de solo e alvarás de aprovação e de execução para as edificações, com a possibilidade da emissão de licenças distintas.

Em conformidade com a Revisão Intermediária do Plano Diretor Estratégico (Lei nº 17.975, de 2023 e nº 18.157, de 2024), o decreto estabelece mais rigor no controle da destinação de moradias populares às famílias de baixa renda ao referendar o modelo constante do Anexo Único integrante do Decreto nº 63.130, de 19 de janeiro de 2024 e eventuais revisões posteriores. Neste sentido, o empreendedor será obrigado a registrar nas matrículas de cada unidade habitacional que as famílias beneficiadas receberam os incentivos previstos na legislação específica. Para empreendimentos destinados, total ou parcialmente, à locação de unidades habitacionais, a condição de locação deverá ser informada na averbação da matrícula.  

Com o objetivo de assegurar a qualidade dos empreendimentos, o novo decreto também estabelece requisitos para a construção de unidades habitacionais, definindo, por exemplo, os tamanhos mínimos e máximos das unidades, além da quantidade de banheiros e vagas de garagem. Para fomentar a acessibilidade, também é exigido para qualquer empreendimento o percentual mínimo de 3% das unidades para PcD (Pessoa com Deficiência).

Além disso, para lotes com área inferior a 1000m² (em ZEIS 1, 2, 4 e 5) ou 500m² (em ZEIS 3), o decreto estabelece, de forma inovadora, coeficientes de aproveitamento máximo específicos para empreendimento denominado EZEIS. Contudo, para que o empreendimento possa usufruir dessas condições, a área total computável deve ser destinada exclusivamente à produção de habitações de interesse social (HIS-1 e/ou HIS-2). Por exemplo, em ZEIS-2, ZEIS-3 ou ZEIS-5 (lotes não edificados ou subutilizados para construção de HIS), será permitido um coeficiente de aproveitamento máximo igual a 4, o que significa que as edificações poderão construir até quatro vezes a área do terreno em área computável. Antes, essas definições não eram previstas.

Outro avanço significativo é a ampliação das possibilidades de regularização dos empreendimentos. Especificamente para Habitação de Mercado Popular (HMP), o texto prevê o pagamento de outorga onerosa para a regularização, com regramento previsto no Decreto nº 63.504, de 14 de junho de 2024. Os recursos arrecadados com essa contrapartida financeira têm como destino o Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB) e são utilizados na implantação de diversas melhorias na cidade de acordo com o Plano Diretor Estratégico, como programas de habitação social e qualificação da mobilidade.

Vale destacar que a meta nº 15 do Programa de Metas 2021-2024 de licenciar 300 mil moradias populares na cidade já foi superada pela Prefeitura. Até o momento, são cerca de 520 mil unidades habitacionais licenciadas, sendo 423 mil Habitações de Interesse Social (HIS) e 95 mil Habitações de Mercado Popular (HMP).