O prefeito Ricardo Nunes assinou nesta segunda-feira (22) a nova regulamentação para a Área de Intervenção Urbana do Setor Central (AIU-SCE), que é uma das apostas do município para requalificar o centro da cidade. Ela tem como uma das principais premissas o adensamento populacional e construtivo na região, com diversos incentivos para a população mais vulnerável.

A Lei nº 17.844/2022, que institui e regulamenta a Área de Intervenção Urbana do Setor Central (AIU-SCE), prioriza o atendimento habitacional para famílias de baixa renda e prevê a antecipação de investimentos para mobilidade urbana.  

“É uma ferramenta muito importante, como os outros mecanismos urbanísticos e de legislações urbanísticas que a gente já fez, como os incentivos para ocupar prédios ociosos, a adequação do Plano Diretor, da lei de ocupação do solo, enfim, uma série de ferramentas para que a gente possa incentivar ainda mais a habitação no Centro, já que a gente tem o propósito de trazer 200 mil novos moradores para a região central”, contou o prefeito Ricardo Nunes, destacando que a Prefeitura de São Paulo vem desenvolvendo diversas ações na região central, como a requalificação da Praça da Sé, a entrega do Parque Princesa Isabel e a reforma dos calçadões.

O decreto estabelece, por exemplo, regras para o controle da emissão de declaração de potencial construtivo para empreendimentos geradores de Bônus Equivalente. O “bônus” é um incentivo previsto para quem aderir à política de revitalização do centro e prevê uma bonificação inédita para empreendedores que destinarem metros quadrados para produção de Habitação de Interesse Social, requalificação de edificações (retrofit) ou preservação de imóveis tombados.  Em troca, eles receberão uma declaração de potencial construtivo que poderá ser utilizada pelo próprio empreendedor gerador do bônus ou vendida a terceiros.

A AIU prevê que ao menos 40% dos recursos arrecadados com outorga onerosa, que é o consentimento para construir acima do permitido após pagamento, sejam destinados à construção de moradias populares para famílias com renda de até 2 salários-mínimos e que, pelo menos, 20% sejam destinados para melhorias na rede de equipamentos públicos. “Não terá pagamento de outorga nos distritos Sé, República e parte da Santa Cecília. Com isso você já consegue trazer bastante incentivo para construção nesses locais sem o pagamento de outorga”, explicou o prefeito Ricardo Nunes, durante visita a um empreendimento particular construído na Rua General Jardim, na Vila Buarque, para pessoas com renda de até 6 salários-mínimos (veja mais aqui).  

O incentivo à habitação é uma das principais estratégias deste plano urbanístico para a transformação do Centro. Acompanhado de obras de infraestrutura e melhorias na rede de equipamentos públicos – estabelecidas em seu programa de intervenções –, o plano busca resgatar o Centro como indutor de investimentos para a cidade.

“A procura pelo Centro de São Paulo é grande, é a melhor infraestrutura, melhor rede de transportes, melhor distância para qualquer outro lado da cidade. A gestão do prefeito foca no Centro, em habitação com foco na Habitação de Interesse Social (HIS) para que a gente possa a cada dia que se passa devolver para cidade o Centro de São Paulo”, afirmou o secretário municipal da Casa Civil, Fabricio Cobra.

Requalificação do Centro em números
A Prefeitura de São Paulo tem priorizado de forma inédita a requalificação da região central com iniciativas desenvolvidas em diferentes escalas de intervenção urbana.

Além da AIU do Setor Central, o Munícipio instituiu o Requalifica Centro (Lei 17.577/21), programa que concede incentivo fiscal e urbanístico para atrair investidores na recuperação de prédios antigos. Até o momento, 13 projetos de retrofit foram aprovados pela Prefeitura, totalizando 1.275 unidades habitacionais viabilizadas pela iniciativa privada.    

Além disso, mais de 31 mil moradias populares foram licenciadas no Centro da cidade desde 2021, com destaque para a Habitação de Interesse Social (HIS), destinadas a famílias com renda mensal de até seis salários-mínimos.  

Para além dessas ações, centenas de imóveis particulares passaram a ter uso adequado nos últimos anos na região central de São Paulo após atuação da Prefeitura para o combate à ociosidade. A Prefeitura já notificou 1.580 imóveis apenas na região central por descumprirem a Função Social da Propriedade, ou seja, por estarem sem ocupação, sem edificação ou com edificações cuja área não atinge o coeficiente de aproveitamento mínimo estabelecido por lei. Desse total, 303 proprietários deram aproveitamento ao imóvel no Centro.

Preservação do patrimônio
Além da pauta habitacional, considerando que a região possui uma grande concentração de edifícios de valor cultural, a lei também prevê a destinação mínima de 5% para a preservação do patrimônio histórico, ambiental e cultural.  

Além disso, AIU do Setor Central estabelece uma série de parâmetros de uso e ocupação do solo específicos para o território. Para fomentar o adensamento construtivo e populacional na região, a AIU estabelece, pelo prazo de cinco anos, a isenção de cobrança de outorga onerosa no Setor Centro Histórico (distritos República e Sé) e na região hoje conhecida como cracolândia, além de oferecer descontos de outorga nos cinco anos iniciais de vigência da AIU-SCE nas demais regiões do seu perímetro.

Atualização
A elaboração de um novo decreto para o plano urbanístico se fez necessária para compatibilizar sua legislação com a Revisão Intermediária do Plano Diretor Estratégico (Lei nº 17.975/2023) e a Revisão Parcial da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, a Lei de Zoneamento (Lei nº 18.081/2024).  Antes, o Decreto nº 62.466, de 7 de junho de 2023, regulamentava o plano urbanístico. Editado antes das revisões do marco regulatório do munícipio, ele foi revogado pelo atual decreto.    

A expectativa com a atualização é facilitar e agilizar a implementação da AIU do Setor Central. O plano urbanístico foi uma das apostas do município para requalificar o centro da cidade.  

O decreto estabelece, por exemplo, regras para o controle da emissão de declaração de potencial construtivo para empreendimentos geradores de Bônus Equivalente. O “bônus” é um incentivo previsto para quem aderir à política de revitalização do centro e prevê uma bonificação inédita para empreendedores que destinarem metros quadrados para produção de Habitação de Interesse Social, requalificação de edificações (retrofit) ou preservação de imóveis tombados.  Em troca, eles receberão uma declaração de potencial construtivo que poderá ser utilizada pelo próprio empreendedor gerador do bônus ou vendida a terceiros.  

Além disso, o decreto também institui mapa e quadros específicos para subsidiar o protocolo de projeto de edificação na Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.